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| NOUREA SCELLIER |
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| Localité : LA SEYNE/MER (83) |
Prix des lots : |
L'investissement immobilier connaît depuis le début des années 2000 un développement accéléré et un succès grandissant auprès des particuliers. Il y a des raisons économiques profondes à ce phénomène. Pour le comprendre une analyse est utile.
- L'environnement macro économique
Les réformes financières des décennies 80 – 90 dans les principaux pays de l'OCDE en particulier communauté Européenne et Etats Unis, ont ouvert une longue période de stabilité des prix à la consommation et des salaires. Les liquidités monétaires se sont donc déversées mécaniquement vers les actifs de l'économie : les valeurs mobilières et l'immobilier, dont la hausse des prix résulte de ce mouvement de fond. - Dans le cas de l'investissement locatif en France, un 2eme facteur soutient la demande locative sur le long terme : la crise du logement. Il manque selon les sources de 300 000 à 1 000 000 de logements pour répondre à la demande des ménages français. Plusieurs tendances de l'évolution de la société Française concourent à ce résultat. Citons notamment :
- les divorces, chaque foyer qui se sépare va générer 2 nouveaux foyers et donc une demande de logement supplémentaire,
- La nécessité de mobilité géographique chez les étudiants, et les salariés,
- le développement de la double résidence,
- L'accroissement de la population,
- La France reste beaucoup plus que ses voisins européens un pays de locataires.
- L'immobilier bénéficie de plus d'une supériorité unique pour les particuliers : lui seul permet d'investir, c'est-à-dire de créer du patrimoine à crédit en remboursant les prêts avec les revenus (les loyers) de l'investissement. C'est ce qu'on appelle « le levier du crédit ». En d'autres termes, l'immobilier permet d'investir sans risque au dessus de ses moyens ! Les placements financiers, comme leur appellation l'indique, ne permettent que de placer des liquidités que l'on possède déjà. Cet équilibre financier est représenté par les 2 « camenberts » ci-dessous.
A. L'investissement immobilier « classique » : dans l'ancien, et sans avantage fiscal. Depuis les années 2000.
La surface du disque représente la mensualité de remboursement du prêt.
B. L'investissement immobilier avec avantage fiscal.
- Les conditions d'un investissement performant.
C'est-à-dire : comment réduire ma participation personnelle tout en obtenant le même résultat.
Ces diagrammes, décidément très instructifs, montrent que la participation mensuelle (ou « épargne mensuelle ») sera d'autant plus faible que :
- Les loyers seront élevés,
- L'économie d'impôt sera importante.
- On en déduit immédiatement quels sont les axes principaux d'un investissement avec défiscalisation réussie :
- Un montage financier qui tende vers la maximisation de l'économie d'impôt,
- Un bien immobilier dont le critère principal de choix sera un bon rapport loyers/prix comparativement au ratio moyen du marché. C'est le fil d'Ariane de l'investisseur immobilier ! La ligne qu'il ne faut pas lâcher des yeux.