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| parc hemingway |
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| Localité : NIMES (30) |
Prix des lots : |
Lexique des simulations
- LOYERS
Ce sont les loyers conseillés dans l'étude locative du promoteur ou du gestionnaire. - DEDUCTION FORFAITAIRE
Seule la loi Borloo permet cette déduction, qui est fixée à 30% des loyers annuels. - CHARGES DEDUCTIBLES
Sont regroupés dans cette rubrique les charges de fonctionnent déductibles des loyers. Il s'agit de:- Frais de gestion locative (honoraires du cabinet gestionnaire)
- Cotisation d'assurances des loyers
- Charges de copropriété non récupérables sur le le locataire
- La taxe foncière après la période d'exonération des 2 ans qui suivent l'année de livraison
- AMORTISSEMENT
C'est l'amortissement accéléré de l'investissement qui est le coeur des dispositifs Robien et Borloo
DEFICIT FONCIER - IMPOT BRUT AVANT INVESTISSEMENT
C'est l'impôt prévu au barème fiscal, auquel vous serez assujetti si vous n'investissez pas - REDUCTION D'IMPOT
Concerne les opérations Demessine/ZRR: La réduction d'impôt se soustrait de votre impôt brut pour donner l'impôt net. - IMPOT APRES INVESTISSEMENT
C'est l'impôt que vous paierez, réduit par les effets fiscaux de votre investissement. - ECONOMIE D'IMPOT TOTALE
C'est la différence entre l'impôt brut avant investissement et l'impôt après investissement. - ECONOMIE FISCALE GLOBALE
C'est le cumul sur toute la durée de la simulation des économies d'impôts totales de chaque année. - EFFORT D'EPARGNE LISSE
C'est la moyenne des épargnes mensuelles sur la durée de la simulation. - VALEUR DE REVENTE
C'est le prix de revient (prix du lot + frais de notaire) augmenté de l'effet de la revalorisation annuelle de 1,5% (cohérente avec l'hypothèse d'une inflation moyenne de 1,5% / an sur les durées des simulations). - CAPITAL RESTANT DU
C'est le montant qu'il reste à rembourser à la banque à la fin de la simulation. Ce montant n'est pas nul quand la simulation est faite sur une durée plus courte que celle du prêt. - CAPITAL A TERME
Différence entre valeur de revente et capital restant dû. Autrement dit c'est l'enrichissement apporté par votre investissement. - TRI (TAUX DE RENDEMENT INTERNE)
Ce ratio mesure la performance annuelle de l'investissement: il indique le taux auquel l'ensemble des sommes que vous avez mises (apport initial et épargne mensuelles) dans l'ordre chronologique ou elles ont été mises, ont été rémunérées par votre opération immobilière pour obtenir le capital à terme.
Foire aux questions
- Si j'investis par DEFISCALISATION-DIRECTE, à qui faudra t il verser des fonds?
Au notaire. - Pour la signature des actes puis-je passer par mon propre notaire?
Oui. Pour cela il faut demander à votre notaire d'intervenir « en double minute » Cette procédure n'écarte pas le notaire choisi par le promoteur, mais votre notaire contrôlera lui aussi que l'opération satisfait bien à toutes les conditions légales, notamment l'existence des garanties financières. L'intervention de votre notaire n'entraîne pas de coût supplémentaire: les 2 notaires se partagent les honoraires initialement prévus. Faut il recommander ce choix? Si vous n'avez confiance que dans votre notaire, la question ne se pose pas, vous lui demanderez d'intervenir. Dans les autres cas, cette démarche alourdit les procédures et allonge les délais d'instruction de votre dossier; vous devrez vous impliquer pour veiller à ce que les 2 notaires soient suffisamment diligents dans leur collaboration ...et n'oublions pas que le notaire choisi par le promoteur reste par définition un officier ministériel totalement indépendant. - En cas de difficultés personnelles pourrais je revendre?
Oui:- Les dispositifs Robien et Borloo autorisent la revente à tout moment.
- Si la revente survient pendant la durée de l'engagement locatif (9 ans minimum), l'investisseur devra rembourser au fisc sur l'économie d'impôt accumulée entre le démarrage de la robien (ou Borloo) et la revente du bien, la part générée par l'amortissement.
- En cas d'aléas de la vie de l'investisseur (ou de son conjoint) que sont: le décés, ou l'invalidité de 2eme ou 3eme catégorie (définitions de la sécurité sociale), ou le chômage, le fisc ne demande pas le remboursement prévu au 2°).
- Si après avoir réservé un lot, je ne parviens pas à trouver le financement, que se passe t il?
Le code de la construction prévoit expressément que dans ce cas l'acquéreur peut annuler sans pénalité sa réservation. La réfèrence à cette clause légale figure dans les contrats de réservation de tous les promoteurs. - Si le gestionnaire en charge de louer le logement où j'ai investi ne trouve pas de locataire à la livraison que se passe t il?
Pour bénéficier des lois Robien/Borloo, le logement doit être loué dans un délai de 12 mois après sa livraison: ça laisse le temps! Et s'il n'y a pas de locataire à la livraison, l'investisseur est indemnisé des loyers qu'il ne perçoit pas, dans le cadre de de la garantie de 1ere location, ou de carence locative - Un ami me dit avoir fait un investissement locatif défiscalisant , sans apport et avec effort d'épargne nul, alors que j'ai lu sur votre site que sans apport initial, un effort d'épargne d'au moins 300 €/mois est en général nécessaire.
En d'autres termes, votre ami aurait réussi à se faire financer un bien immobilier neuf entièrement par les locataires et le fisc. L'immobilier permet seul de faire du patrimoine à crédit, mais il faut quand même faire un minimum d'effort! Il est vrai qu'il existe des faiseurs de miracles habiles à présenter des simulation très alléchantes, mais... irréalistes. Et avec des prêts très longs (30 ans par exemple) tout devient possible mais on ne capitalise que très lentement.
Vous pouvez cependant investir dans l'immobilier neuf, sans apport, à moins de 300 €/mois, en vous positionnant sur des petits lots. Ces produits sont rares dans les programmes pouvant servir de support à des investissements Robien ou Borloo (c'est à dire à destination de résidence principale), surtout dans le Sud Est. Mais dans d'autres régions, avec un prêt de longue durée, on trouve des possibilités à moins de 300 €/mois sans apport, sur de petites surfaces. Nous consulter.
Plus couramment on trouve des lots à petits prix, dans des résidences hôtelières, et autres variantes, ils sont alors commercialisés en LMNP. Où plus rarement en résidences de loisirs (commercialisés en Demessine) - J'ai fait précédemment une Périssol, puis je faire une Robien ou une Borloo?
Comme Périssol, Robien et Borloo fonctionnent à partir d'un amortissement rapide créateur de Déficit Foncier imputable sur le revenu imposable.
Compte tenu de la période d'existence de la loi Périssol, il est probable que vous êtes repassés en bénéfices fonciers ou que vos déficits sont symboliques.
Cela libère une bonne part, ou la totalité de votre quota de 10700 € de déficit foncier imputable annuellement sur votre revenu imposable dans le cadre d'un investissement Robien/Borloo. Vous pouvez donc procéder dès à présent à investissement sous couvert de ces lois. - Je souhaite investir en ligne par DEFISCALISATION DIRECTE. Ai je la possibilité de me rendre sur les lieux des programmes que me propose votre logiciel?
Oui bien sûr.... c’est souhaitable pour vous rendre compte de la pertinence locative du site, et cela confirme votre résolution a investir. Dans tous les cas, la durée de l'option que vous poserez est de 3 jours: il faut donc prendre les dispositions nécessaires pour effectuer votre visite et nous envoyer le contrat de réservation régularisé, à l'intérieur de ce délai. - J'ai lu qu'il faut choisir un logement dans lequel j'aimerais habiter moi même.
Réponse - ISF transmission , plus value de cession et SCI
Les lois De Robien, Borloo, Demessine et le LMNP ne portent pas dérogation au droit commun en ce qui concerne l'ISF, la transmission, et les plus values de cession.
Mais dans le cas où ces investissements sont réalisés sous couvert d'une SCI, aussi longtemps que la SCI doit rembourser les prêts souscrits pour financer ses acquisitions immobilières, sa valeur est réduite du montant du capital restant dû aux organismes prêteurs: Nous contacter.
Les opérations faites sous le régime du LMP bénéficient de grands avantages en matière d'ISF et de transmission et de plus value: Nous contacter. - Quels logements entrent dans la catégorie des logements neufs dans les lois Robien/Borloo ?
Disons de suite qu'en pratique les lots immobiliers neufs disponibles à la vente sont dans l'immense majorité des cas issus de programmes en cours de commercialisation, c'est-à-dire vendus « en état futur d'achèvement » : sur plan.
Les autres cas possibles sont précisés par le fisc :- Les logements achetés neufs (achevés) n'ayant jamais été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit.
- Les logements que vous faites construire.
- Les logements achetés après leur réhabilitation par le vendeur et les locaux affectés à un autre usage que l'habitation qui sont transformés en logements par le vendeur dès lors que l'acquisition est soumise à la TVA.
- Les locaux affectés à un autre usage que l'habitation (locaux professionnels, bureaux ect.) que vous achetez en vue de les transformer en logement, à condition que vous ne les utilisiez pas et que vous ne les louiez pas entre la date d 'acquisition et celle des travaux.
- Les locaux achetés inachevés (quelle que soit leur destination), qui, une fois les travaux achevés, ont la nature d 'un logement, à condition que vous ne les utilisiez pas et que vous ne les louiez pas entre la date d''acquisition et celle des travaux.
- Les locaux vétustes, c'est à dire qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence définies par le décret n° 2002-120 du 30.1.02 achetés en vue de leur réhabilitation. Les travaux doivent leur permettre d'acquérir des performances techniques voisines de celles des biens neufs. Après réhabilitation, le logement doit acquérir au moins 6 des performances fixées par un arrêté du 19.12.03 (JO du 21).
En résumé, à part les 2 premiers cas classiques, c'est compliqué et pour utiliser les autres possibilités théoriques il faut mieux être professionnel de l'immobilier!
- Quels sont les plafonds de loyers applicables en Robien/Borloo?
Ces plafonds sont révisés chaque année en Janvier.
En 2007, les plafonds sont les suivants: cliquer ici - Le barême de l'impôt sur le revenu en France est progressif, que cela signifie t il?
Le fisc découpe votre revenu imposable en 5 tranches. Les tranches successives sont imposées à un taux croissant . Par exemple, dans le barême 2007, le taux appliqué à la tranche la plus basse est égal à Zéro, celui appliqué à la tranche la plus élevée est de 40%, les taux des 3 tranches intermédiaires sont croissants: 5,5% 14% et 30%.
1ere conséquence: plus vos revenus sont élevés, plus la proportion totale de ces revenus, que vous paierez à l'état sera importante (pour une part de quotient familial, la tranche à 30% commence dès 24 873€ en 2007). Ce système est donc très pénalisant pour les revenus moyens et supérieurs.
2eme conséquence: ce système favorise donc les investisseurs Robien/Borloo dont les revenus sont moyens ou plus,puisque le taux d'imposition appliqué à la part de leur revenu imposable qui a été déduite par le système Robien/borloo va entraîner une économie d'impôt plus importante que pour des contribuables concernés par des tranches moins élevées du barème fiscal.
Autrement dit, à investissement égal votre économie d'impôt sera plus importante si vous vous situez vers le haut du barême que vers le bas.Ce raisonnement ne s'applique pas pour les investissements Demessine puisque dans ce dispositif, l'économie d'impôt se calcule directement à partir du montant de l'investissement, sans lien avec le revenu imposable.