| Le patio St Just |
 |
| Localité : Marseille (13) |
Prix des lots : |
Votre objectif clairement déterminé, et la mesure des performances des investissements compatibles avec vos moyens, obtenue par les outils de simulation en ligne, il ne vous restera plus « qu'à faire » c'est-à-dire finaliser votre démarche par la réservation en ligne d'un des lots compatibles avec votre enveloppe d'investissement. La simple lecture de cette phrase vous interpelle sur le fait que même si les simulations que vous allez faire, se révèlent très favorables, vous n'êtes pas prêts à investir !
Alors que vous manque-t'il ? Un vrai projet ? Dans ce cas vous auriez déjà interrompu cette démarche ! La connaissance de notre entreprise ? Le site vous dit qui nous sommes, comment nous travaillons, dans quel esprit et avec qui.
Non ! Ce qu'il vous manque c'est le panorama des risques possibles et des mesures pour y répondre. Nous allons donc les analyser ensemble.
1ERE PARTIE : LA VENTE EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT
Les lois Robien, Borloo, et Demessine, Girardin visent en priorité à développer l'investissement des particuliers dans l'immobilier neuf. Elles réservent donc leurs avantages aux logements acquis neuf. La forme la plus courante (et presque unique) du neuf sur le marché, est la « Vente en Etat Futur d'Achèvement » (VEFA), plus connu sous le terme « d'achat sur plan ». Les acquéreurs et le promoteur signent un contrat par lequel ce dernier s'engage à leur livrer à une date convenue le programme immobilier vendu sur plans. Les acquéreurs s'engagent à régler au promoteur les appels de fonds qu'il émettra à chaque étape de la construction selon un calendrier prévu au contrat.
Le contenu des contrats de VEFA est strictement encadré par la loi (code de la construction) dans le but de sécuriser les parties contractantes, surtout les acquéreurs qui bénéficient de garanties obligatoires répondant à tous les cas de risques.
1°) La garantie financière d'achèvement (GFA)
Les programmes présentés sur ce site bénificient tous de cette garantie. Elle est délivrée par des établissements financiers spécialisés (banques, sociétés de caution). En cas de défaillance financière du promoteur, la GFA indemnisera les acquéreurs des sommes déjà engagées, ou bien, selon l'état d'avancement des travaux, l'organisme financier garant fera terminer le programme.
La souscription de cette garantie est incontournable : il appartient au(x) notaire(s) en charge de veiller à la régularité de la vente de vérifier son existence avant de faire signer les actes de ventes, or ce n'est qu'à partir de la signatures des actes qu'il y a transfert de fonds des acquéreurs vers le promoteur.
2°) Les garanties de la construction
Le promoteur a l'obligation de souscrire pour le compte des futurs acquéreurs les garanties qui assurent la pérennité de la construction :
- La garantie décennale : durée de la garantie 10 ans.
- La garantie de dommage ouvrage qui permet une indemnisation directe des propriétaires du bien en cas de sinistre touchant à la solidité de l'ouvrage ou à sa destination (même objet que la décennale) : durée de la garantie 10 ans.
- La garantie biennale qui couvre les éléments de second oeuvre pendant 2 ans.
- La garantie de parfait achèvement (à ne pas confondre avec la GFA) qui couvre tout désordre dans l'année qui suit la livraison.
3°) Le chèque de réservation
Dans les conditions ordinaires le promoteur a le droit de demander à l'acquéreur un chèque de caution de 5% du montant de la vente.
Ce chèque n'est pas un règlement, il est rédigé à l'ordre du notaire de l'opération (ou de la banque choisie comme séquestre). Il est juridiquement encaissable, mais les fonds resteront bloqués chez le notaire ou la banque jusqu'à la signature des actes. Si au final l'acquéreur décidait de les faire participer au règlement global ce ne serait donc qu'après signature des actes et par conséquent après confirmation de l'existence de la GFA.
Les fonds de cette caution ne sont donc jamais exposés.
En pratique, les accords que nous avons souvent avec les promoteurs prévoient que les chèques de cautions ne seront pas encaissés.
Par contre, comme son nom l'indique, la caution a pour objet d'engager l'acquéreur, et de garantir le promoteur contre un désistement intempestif des acquéreurs, générateur de frais. Dans certaines conditions le promoteur peut être en droit de la retenir : voir le paragraphe suivant.
4°) La procédure d'engagement de l'acquéreur
Après signature du contrat de réservation par l'acquéreur (en l'occurrence l'investisseur), les exemplaires sont envoyés au promoteur pour régularisation. Le promoteur retourne par courrier LRAR à l'acquéreur un exemplaire. Ce n'est qu'à l'expiration d'un délai de 7 jours après réception que le contrat prend force de loi et que les parties sont engagées. A partir de ce moment, en cas de désistement de l'acquéreur, le promoteur est en droit de récupérer les 5% de caution auprès du notaire.
Bien entendu les contrats sont signés sous clause suspensive d'obtention des prêts. Si l'investisseur ne parvient finalement pas à trouver un financement, le contrat est annulé et la caution lui est restituée.
Un deuxième cas d'annulation sans pénalité est prévu : celui où dans un délai d'un an après la signature du contrat de vefa, l'investisseur n'aurait pas encore été notifié en vue de la signature des actes devant notaire.
2EME PARTIE : LES GARANTIES LOCATIVES
Le traitement des risques liés à l'acquisition et à l'immobilier lui même est donc réglé dans le détail des cas possibles par le code de la construction, c'est-à-dire par la loi.
Qu'en est-il des événements liés à la location ?
- Pour les investissements en De Robien/Borloo :
Ils sont identifiés et traités par des contrats d'assurances locatives (ou « assurances des loyers »).
Ces contrats ont analysés systématiquement les sources possibles de manque à gagner ou de perte pour l'investisseur. Ils garantissent à l'investisseur :- Ses loyers dès la livraison de son bien, même si le gestionnaire n'a pas trouvé immédiatement un locataire,
- Ses loyers si au départ d'un locataire, l'arrivée du suivant n'est pas immédiate,
- Ses loyers en cas d'impayés du locataire en place,
- Une indemnisation en cas de détérioration anormale du logement par le locataire.
Ces contrats complets ne sont délivrés par les assureurs spécialisés que pour des logements confiés en gestion à des professionnels. Leur souscription est facultative... Seriez-vous prêts à investir sans ces sécurités ? Nous : Non !
- Pour les investissements en Demessine/ZRR, LMNP, LMP
Les loyers vous sont versés et garantis dans le cadre d'un bail commercial entre l'exploitant de la résidence et vous même. Autrement dit, si la surface financière de la société exploitante est suffisante, vous êtes certains de vos revenus pendant toute la durée du bail commercial (9 à 11 ans), souvent renouvelable.
Toutes les opérations sélectionnées sur ce site émanent d'exploitants reconnus de premier plan.
3EME PARTIE : LE POTENTIEL LOCATIF ET LE DYNAMISME DU GESTIONNAIRE
Les assurances de loyers sont bien rodées et très efficaces pour peu de ne pas lésiner sur le niveau des garanties. Elles sont de plus peu onéreuses. Mais leur existence ne doit pas masquer que la sécurité permanente d'un investissement locatif réside dans ses fondamentaux :
- La réalité et la force du potentiel locatif. Il faut le répéter : toutes les villes ne sont pas égales sur ce point. Seules les grandes villes (ou les grandes villes moyennes), leur périphérie immédiate, et/ou les bassins d'emploi importants assurent la pérénité de la demande locative.
- La modération du loyer : attention aux quartiers trop côtés où l'immobilier plus cher nécessite des loyers trop élevés pour les ressources de la plupart des locataires même aisés. D'autant que le potentiel de plus value à terme n'est pas meilleur dans ces quartiers que dans les autres. Il ne faut pas en déduire non plus que les quartiers « pourris » sont à recommander !
- Le choix du gestionnaire : un bon gestionnaire doit être très réactif pour répondre aux demandes des candidats locataires, et ajuster ses actions commerciales. Selon le degré auquel il possède ces 2 qualités, la vitesse à laquelle il louera ses logements pourra varier dans des proportions significatives.